Mietenkrise | Juristentag diskutiert Ende der Mietpreisbremse

Der Mietenmarkt ist angespannt, die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten öffnet sich immer weiter. Sollen erstere steigen oder letztere sinken? Foto: dpa/Fabian Sommer Ein Gutachten sorgt auf dem Deutschen Juristentag in Erfurt für Aufregung. Die Juristen Markus Artz und Arnold Lehmann-Richter schlagen darin ein Ende von mietrechtlichen Beschränkungen für Bestandsmieten wie der Mietpreisbremse vor. Das soll die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten schließen und so die Wohnproblematik mindern. Artz ist Teil der Mietrechtskommission von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD).

Die Grundidee: Der deutsche Wohnungsmarkt leidet unter dem sogenannten Lock-In-Effekt. So können Rentner*innen nicht aus zu großen Wohnungen ausziehen, Familien wiederum nicht aus zu kleinen. Es gibt eine simultane Unter- und Überbelegung. Würden nun die Bestandsmieten für Personen steigen, die in zu großen Wohnungen wohnen, würden diese eher umziehen, so die These. Das Mietrecht werde dadurch treffsicherer und gerechter.

Der Bestandsschutz ist seit 1971 Teil des sogenannten sozialen Mietrechts. Die Immobilienwirtschaft fordert seinen Abbau seit Jahren. Das Gesetz senke die Investitionsbereitschaft. Vor dem Juristentag meldeten sich bereits mehr als 100 Wissenschaftler*innen aus der interdisziplinären Stadt- und Wohnungsforschung mit einem Gegengutachten zu Wort. Ihre Kritik: Die Erhöhung der Bestandsmieten würde die Wohnungskrise nicht lösen, sondern sie im Gegenteil verschärfen.

»Das Gutachten der beiden Juristen widerspricht in vielen Aspekten den sozialwissenschaftlichen Analysen zu Wohnungspolitik und Wohnungsversorgung«, kritisiert Unterzeichnerin Lisa Vollmer, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Leibniz-Institut für raumbezogene Sozialforschung Erkner.

Vor allem jene mit sehr gutem Gehalt lebten in großen Wohnungen, erklärt sie im Gespräch mit »nd«. »Wenn man ihre Miete erhöht, zahlen sie eben mehr.« Arme Haushalte könnten dagegen erst recht nicht umziehen. Das sorge nicht für mehr Gerechtigkeit am Wohnungsmarkt, sondern für höhere Mieten für alle. »Die Lösung liegt nicht darin, Bestandsmieten zu erhöhen, sondern Angebotsmieten zu begrenzen – und die bestehenden Gesetze endlich konsequent durchzusetzen«, so Vollmer.

Angebotsmieten errechnen sich aus den durchschnittlichen Mieten, die auf großen Immobilienportalen angeboten werden. Das Niveau bildet den privaten Mietmarkt ab. Für laufende Verträge im Bestand gibt es die Kappungsgrenze. Sie erlaubt in angespannten Märkten höchstens 15 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren. Bei neuen Verträgen greift – nicht überall – die Mietpreisbremse. Bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen die Mieten in diesem Fall liegen.

»Reformen des Mietrechts sind sicherlich nicht die alleinige Antwort« auf die »soziale Frage unserer Zeit«, schreiben Artz und Lehmann-Richter. Sie könnten aber zur Problemlösung beitragen. »Denn die Schaffung neuen Wohnraums hat bislang in den betroffenen Gebieten zu keiner spürbaren Verbesserung der Situation auf dem Mietmarkt geführt.«

Das bedeutet für die beiden unter anderem, die Mietpreisbremse zu streichen und sich nicht mehr an Vergleichsmieten zu orientieren. Wie Artz in einem Interview mit »Legal Tribune Online« erläutert, liegt eines der Hauptprobleme darin, dass Mieter*innen das Gesetz proaktiv umsetzen müssten und dazu häufig nicht in der Lage seien. Eine andere Schwierigkeit sei, dass die Bremse auch Mieten einkommensstarker Haushalte reguliere.

Auf dem Juristentag wird einzeln über die unterschiedlichen Thesen des Gutachtens abgestimmt. Statt der Mietpreisbremse schlagen Artz und Lehmann-Richter vor, eine »Sozialvermietungspflicht« einzuführen. Diese soll Vermieter dazu veranlassen, einen Teil ihrer Wohnungen an Personen zu vergeben, die nicht zu zumutbaren Preisen im Verhältnis zu ihrem Einkommen mieten.

Die »Sozialvermietungspflicht« soll sich am Konzept der Ausgleichsabgabe orientieren. Diese zahlen Konzerne, wenn sie nicht die vorgegebene Zahl von Menschen mit Behinderungen beschäftigen. Die Miete, die die »Sozialvermietungspflicht« erfüllt, soll entweder über das Einkommen der Berechtigten gesetzlich vorgegeben werden oder dem Markt überlassen werden.

»Die zweite Alternative beruht auf der These, dass Vermieter ein Interesse an der Erfüllung ihrer Sozialvermietungspflicht haben und daher versorgungsberechtigten Mietern eine Miete anbieten werden, die diese auch bezahlen können«, schreiben die beiden Juristen. Die Ausgleichstaxe am Arbeitsmarkt steht seit Jahren in der Kritik. Immer noch besetzen weit weniger als die Hälfte der Konzerne die erforderlichen Plätze mit Menschen mit Behinderungen, unter anderem weil das Gesetz einige Lücken aufweist.

»Die Schere zwischen Angebots- und Bestandsmieten entsteht vor allem dadurch, dass Vermieter systematisch Recht brechen und sich nicht an bestehende Vorgaben halten.«

»Das Vergleichsmietensystem ist etabliert, zumindest im Bestand hat es zu einer halbwegs moderaten Mietentwicklung geführt«, betont Vollmer. »Die Schere zwischen Angebots- und Bestandsmieten entsteht vor allem dadurch, dass Vermieter systematisch Recht brechen und sich nicht an bestehende Vorgaben halten.« Den Kritiker*innen und ihrem Gegengutachten zufolge käme es durch die Erhöhung der Bestandsmieten zu »einer Steigerung der Mieten insgesamt, einer Verschärfung der sozialen Polarisierung am Wohnungsmarkt, einer Erhöhung wohnungsbezogener Armut, höheren öffentlichen Ausgaben und mehr sozialer Segregation im Stadtraum«.

Für den Juristentag haben sich 2000 Fachleute angemeldet. Die Empfehlungen des Juristentags sollen zum Ende der dreitägigen Konferenz diesen Freitag als Reformvorschläge an den Gesetzgeber weitergereicht werden. Vergangene Beschlüsse des Juristentags wurden von der jeweiligen Bundesregierung umgesetzt, zum Beispiel bei der Reform des Familienrechts 2023.

Anmerkung: Am Freitag bekannte sich der Deutsche Juristentag laut Aussendung zum sozialen Mietrecht. In seinen Beschlüssen sprach er sich unter anderem für eine Verschärfung der Mietpreisbremse aus.

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