Wohnen | Wohnungsnot hier, Leerstand da

Damals kostete es 60 Euro je Quadratmeter: Abriss eines Wohnblocks in Eisenhüttenstadt im Jahr 2004 Foto: dpa/Patrick Pleul Linke, Grüne und SPD wollen in Berlin, wenn sie sich auf eine Koalition verständigen können, 160.000 Wohnungen vergesellschaften und dafür den bisherigen Eigentümern bis zu 16 Milliarden Euro Entschädigung zahlen. Am Montag wartete Julian Regenthal-Patzak von der Brandenburger FDP mit der Idee auf, sein Bundesland sollte alles daran setzen, dass die betroffenen Konzerne – Vonovia, Heimstaden, Covivio, Adler-Group – die Summen, die sie erhalten, anschließend sofort im Umland investieren.

»Berlin will Milliarden ausgeben, ohne eine einzige neue Wohnung zu schaffen«, sagte Regenthal-Patzak. »Wir wollen, dass mit diesem Geld in Brandenburg tatsächlich gebaut wird, um das Wohnungsangebot zu vergrößern und den Mietpreisdruck zu senken.«

Ob die Vergesellschaftung in Berlin sich auf diese Weise positiv auf Brandenburg auswirken könne, wird der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) am Dienstag gefragt. »Na ja, positiv ist relativ«, weicht Vorstand Maren Kern einer klaren Antwort aus. Denn der Verband vertritt neben Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften auch private Unternehmen und agitiert gegen die Vergesellschaftung. Der Druck auf das Berliner Umland werde sich verstärken, erklärt Kern jetzt.

In der Zone von 30 Kilometern rund um Berlin herrscht genauso Wohnungsnot wie in der Hauptstadt selbst. Bei weniger als drei Prozent Leerstand spricht man von einer mindestens angespannten Situation und hier sind es bei den BBU-Mitgliedsunternehmen 1,8 Prozent. In Potsdam sind es 1,9 Prozent, in Königs Wusterhausen und Ludwigsfelde je 1,2 Prozent, in Velten 1,0 Prozent, in Teltow 0,6 und in Bernau sogar nur 0,5 Prozent. Bei solchen Werten muss man von Wohnungsnot sprechen. Oberhalb von drei Prozent liegt Strausberg mit 3,5 Prozent. Das sind aber 1,0 Prozentpunkte weniger als vor einem Jahr. Das erklärt, warum der knapp gescheiterte Strausberger Bürgermeisterkandidat Knut Steinkopf (Linke) hier ein heraufziehendes Problem ausmachte. Aus dem Rahmen fällt wieder einmal nur Rüdersdorf mit einem Leerstand von 4,6 Prozent.

Weit weg von Berlin sieht es ganz anders aus. Nachdem in der Brandenburger Peripherie die Leerstandsquote seit 2021 von 11,0 auf 9,5 Prozent fiel, ist sie 2025 wieder leicht um 0,1 Prozentpunkte geklettert. »Das ist noch kein Trend, aber es ist nicht besser geworden«, sagt Maren Kern.

Während einerseits zu wenig Leerstand die Nachfrage und damit die Mieten nach oben treibt, ist es andererseits nicht so, dass Leerstand in jeder Höhe immer nur gut für die Mieter wäre. Leerstehender Wohnraum verursacht Kosten und belastet die Wohnungsunternehmen. Sie müssen das Geld irgendwo hernehmen. Darum kann Abriss bei viel Leerstand durchaus sinnvoll sein, so tragisch der damit verbundene Verlust einstmals geschaffener Werte auch ist.

Zwischen 1998 und 2025 haben vor allem die kommunalen Wohnungsgesellschaften und die Wohnungsgenossenschaften in Brandenburg 67.868 Wohnungen abgerissen. Dennoch gibt es weiter Leerstand, besonders krass in Eisenhüttenstadt, wo die Quote trotz Abriss ganzer Wohnblöcke 15,3 Prozent beträgt. Wie das sein kann? Die von einem Stahlwerk dominierte Stadt hatte 1990 mehr als 50.000 Einwohner, mittlerweile gerade einmal noch 24.000. Damit ist das Ende der Fahnenstange wahrscheinlich noch nicht erreicht.

Während für den Landkreis Dahme-Spreewald, der vom Hauptstadtflughafen BER in Schönefeld profitiert, bis 2045 ein Bevölkerungszuwachs von 17,1 Prozent prognostiziert ist, wird für den Kreis Oder-Spree, in dem Eisenhüttenstadt liegt, ein Rückgang von fünf bis zehn Prozent erwartet. Die Ansiedlung der Tesla-Autofabrik in Grünheide hilft Oder-Spree nicht so wie der Flughafen BER dem Landkreis Dahme-Spreewald. Die Beschäftigten der Autofabrik ziehen nicht nach Grünheide, sondern es pendeln täglich tausende Kollegen aus Berlin dorthin. Für die Landkreise Elbe-Elster und Spree-Neiße sieht es aber wesentlich übler aus. Sie müssen bis 2040 voraussichtlich einen Bevölkerungsverlust von beinahe 25 Prozent verkraften.

Maren Kern spricht in diesem Zusammenhang von einer Negativspirale schrumpfender Standorte. Erst wandern Einwohner ab. Dann sind weniger Geschäfte erforderlich und Schulen, Kitas und Krankenhäuser nicht ausgelastet. »Dann wird eben die Geburtsstation einfach gestrichen«, bedauert Kern. Das sei schwierig. Denn wenn der Standort an Attraktivität einbüßt, ziehen noch mehr Leute weg und kaum jemand zieht dorthin – und es stehen dann immer mehr Wohnungen leer. Nicht von ungefähr wünschen sich fast 70 Prozent der betroffenen Wohnungsunternehmen, dass die vorhandene Bildungs- und Gesundheitsinfrastruktur erhalten bleibt.

Hoffnung auf eine Trendumkehr sei nicht in Sicht, bedauert Kern. Insofern fordert der BBU, dass die Fördermittel für den Abriss leerstehenden Wohnraums von 110 auf 130 Euro je Quadratmeter erhöht werden. Denn sämtliche Baumaßnahmen sind seit 2021 erheblich teurer geworden. Für den Neubau beträgt der Preisaufschlag 39,3 Prozent, für Instandhaltung und Instandsetzung 44,7 Prozent.

»Zu diesen Kosten können und wollen wir letztendlich nicht vermieten.«

Auch die Zinsen für Kredite seien explodiert, erläutert Kern. Was das bedeutet, rechnet sie am Dienstag am Beispiel einer Wohnung von 65 Quadratmetern vor, deren Bau rund 305.000 Euro kostet. Gesetzt den Fall, dass dazu ein Kredit von 244.000 Euro aufgenommen wird, seien bei der Kreditaufnahme im Jahr 2022 pro Monat 611 Euro abzuzahlen gewesen, jetzt aber mehr als 1300 Euro. Angesichts dessen läge eine kostendeckende Miete bei 24 Euro je Quadratmeter, also für 65 Quadratmeter bei 1560 Euro nettokalt. Doch für einen Großteil der Bevölkerung wäre dies unerschwinglich, ist Maren Kern bewusst. »Zu diesen Kosten können und wollen wir letztendlich nicht vermieten«, beteuert sie.

2025 wurden für die 317.000 BBU-Wohnungen in Brandenburg im Schnitt 6,01 Euro je Quadratmeter verlangt – 3,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Wohnungsunternehmen haben zusammen nur noch 688 Millionen Euro in Neubau, Modernisierung und Instandsetzung investiert – 48 Millionen weniger als im Jahr zuvor. Allein beim Neubau betrug das Minus knapp 29 Prozent. Damit überhaupt noch bezahlbare Wohnungen gebaut und bestehende Quartiere modernisiert werden können, verlangt der BBU zusätzliche Mittel von Bund und Land. Dabei sollten diese Mittel verlässlich mindestens zehn Jahre lang fließen und ihre Beantragung sollte weniger bürokratisch sein.

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