Mietenwahnsinn | Wenn das Recht unerreichbar ist

Die »Papageienplatte« in der Berliner Habersaathstraße: Gegen den Abriss durch die Immobilienfirma »Arcadia Estates« kämpfen seit Jahren die verbliebenen Mieter gemeinsam mit wohnungslosen Menschen und Aktivisten Foto: IMAGO/serienlicht An einem Mittwochmorgen sitzt eine ältere Mieterin auf einer Holzbank vor dem Sitzungssaal eines deutschen Amtsgerichts. In wenigen Minuten wird über ihre Wohnung verhandelt. Der Vermieter hat Eigenbedarf angemeldet. Die Frau wirkt nervös. Mehrere Kanzleien hat sie in den vergangenen Wochen kontaktiert. Einige antworteten nicht. Andere verwiesen auf Überlastung. Wieder andere lehnten das Mandat ab, weil es über Prozesskostenhilfe abgerechnet werden sollte. Nun sitzt sie allein vor Gericht. Der Vermieter wird von einem Anwalt vertreten.»

Szenen wie diese Vignette aus dem DFG-Projekt «Zwangsgeräumt» begegneten mir während meiner ethnografischen Forschung zu Räumungsverfahren immer wieder. Sie verweisen auf ein Problem, das in Debatten über Rechtskämpfe häufig im Hintergrund bleibt. Denn die entscheidende Frage lautet oft nicht, wie ein Verfahren ausgeht, sondern ob Betroffene überhaupt in die Lage versetzt werden, ihr Recht geltend zu machen. Der Rechtskampf beginnt nicht im Gerichtssaal. Er beginnt mit der Suche nach anwaltlicher Unterstützung.

Die Wohnungsfrage ist in vielen deutschen Städten zu einer zentralen sozialen Frage geworden. Steigende Mieten, Verdrängungsprozesse, Eigenbedarfskündigungen und zunehmende Verschuldung führen dazu, dass immer mehr Haushalte unter erheblichem Druck stehen. Gleichzeitig werden Konflikte um Wohnraum zunehmend rechtlich bearbeitet. Räumungsklagen, Kündigungsverfahren und gerichtliche Auseinandersetzungen gehören zum Alltag vieler Amtsgerichte.

Diese Entwicklung lässt sich nicht von den tiefgreifenden Veränderungen der Wohnungsmärkte trennen. Seit den 1990er Jahren wurde Wohnraum zunehmend als Anlage- und Spekulationsobjekt entdeckt. Die Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände, die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes und die Orientierung an Renditen haben dazu beigetragen, dass Wohnraum immer stärker nach Verwertungslogiken organisiert wird. Eigenbedarfskündigungen, Modernisierungen oder Räumungsklagen erscheinen in diesem Zusammenhang nicht lediglich als individuelle Konflikte zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen. Sie sind Ausdruck einer politischen Ökonomie des Wohnens, in der Wohnraum zugleich Zuhause und Vermögenswert ist.

Bemerkenswert ist dabei, dass diese gesellschaftlichen Konflikte überwiegend im Mietrecht verhandelt werden, ein Rechtsgebiet des Zivilrechts. Anders als das Sozialrecht richtet sich das Mietrecht primär auf die Regelung privatrechtlicher Vertragsverhältnisse zwischen formal gleichgestellten Parteien. Vor Gericht erscheinen deshalb strukturelle Fragen von Wohnungsnot, Verdrängung oder sozialer Ungleichheit zunächst als Streit über Kündigungsfristen, Vertragsverletzungen oder die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Die soziale Frage wird in eine zivilrechtliche Auseinandersetzung übersetzt.

Zugleich enthält das Mietrecht zahlreiche Schutzmechanismen, die das strukturelle Machtgefälle zwischen Eigentümer*innen und Mieter*innen ausgleichen sollen. Diese Schutzrechte wirken jedoch nicht automatisch. Sie müssen von den Betroffenen aktiv geltend gemacht, begründet und häufig anwaltlich durchgesetzt werden. Die soziale Schutzfunktion des Mietrechts hängt damit wesentlich von der Fähigkeit zur Rechtsmobilisierung ab. Gerade hierin liegt ein grundlegender Widerspruch: Je stärker Wohnen nach Verwertungslogiken organisiert wird, desto wichtiger werden diese Schutzrechte. Zugleich hängt ihre tatsächliche Wirksamkeit von sozial ungleich verteilten Ressourcen ab: Zeit, rechtliches Wissen, sprachliche Kompetenzen und insbesondere der Zugang zu anwaltlicher Unterstützung. Gerichte werden dadurch zu zentralen Orten, an denen gesellschaftliche Widersprüche bearbeitet werden.

Die Schwierigkeiten vieler Mieter verweisen auf eine Klassenfrage.

Im Rahmen des DFG-Projekts «Zwangsgeräumt» habe ich über einen Zeitraum von 18 Monaten und gemeinsam mit einem Team mehr als 250 Räumungs- und mietrechtliche Verfahren an fünf Amtsgerichten deutschlandweit beobachtet und ausgewertet. Immer wieder berichteten Mieter*innen von erheblichen Schwierigkeiten, anwaltliche Unterstützung zu finden. Dies galt selbst dann, wenn sie Anspruch auf Prozesskostenhilfe hatten. Viele Kanzleien nahmen keine Mandate über Prozesskostenhilfe mehr an, andere verwiesen auf fehlende Kapazitäten.

Manche Betroffene berichteten, sie hätten zehn oder mehr Kanzleien kontaktiert, bevor sie überhaupt eine Rückmeldung erhielten. Einige erschienen schließlich ohne anwaltliche Vertretung vor Gericht, andere verzichteten auf Rechtsmittel, weil sie keine Unterstützung fanden. Wieder andere akzeptierten Vergleiche, deren Konsequenzen sie kaum überblicken konnten. Diese Erfahrungen verweisen auf eine grundlegende Verschiebung. Das Problem besteht hier nicht darin, dass einkommensarme Mieter*innen weniger Rechte besitzen, sondern darin, dass die Kosten für deren Aktivierung ungleich verteilt sind.

Die Schwierigkeiten vieler Mieter*innen, anwaltliche Unterstützung zu finden, lassen sich nicht allein als Problem des Justizsystems verstehen. Sie verweisen auf eine breitere Klassenfrage. Während Vermieter*innen häufig auf professionelle Hausverwaltungen, spezialisierte Kanzleien und langjährige Erfahrungen mit gerichtlichen Verfahren zurückgreifen können, treten viele Mieter*innen als rechtlich unerfahrene Einzelpersonen auf. Sie verfügen oftmals weder über finanzielle Rücklagen noch über institutionelle Netzwerke oder rechtliches Wissen. Die Suche nach anwaltlicher Unterstützung wird damit zu einer zusätzlichen Hürde in einem ohnehin asymmetrischen Konflikt.

Besonders deutlich wurde dies bei der Eigenbedarfskündigung der Frau aus dem Eingangsbeispiel, die ich hier Amina nenne. Sie ist Afro-Amerikanerin und wohnt seit mehr als 25 Jahren in derselben Wohnung in Hamburg-Eppendorf. Obwohl ihre Erfolgsaussichten keineswegs schlecht schienen, schilderte sie erhebliche Schwierigkeiten, anwaltliche Unterstützung zu finden. Mehrere Hamburger Kanzleien lehnten eine Vertretung ab oder verwiesen auf lange Wartezeiten. Während der Vermieter frühzeitig anwaltlich beraten wurde und strategisch vorging, um sein Eigenbedarfsbegehren unter Zuhilfenahme mehrerer Familienmitglieder und Vorhalte vorzutragen, musste Amina große Teile des Verfahrens allein bewältigen.

Sarah Klosterkamp ist Humangeografin und forscht zu Recht, Wohnen, Verschuldung und sozialer Ungleichheit. Sie leitet das DFG-Projekt »Zwangsgeräumt – Logiken, Praktiken und Vulnerabilitäten im Kontext von Entmietungen in Zeiten der Mehrfachkrise« an der Goethe-Universität Frankfurt.

Die Relevanz dieser vorgelagerten Ungleichheiten wird auch durch die Ergebnisse meiner DFG-Studie zu Räumungsklagen (2024–2026) für den Gerichtsstandort Frankfurt unterstrichen, dessen Verfahren bereits vollständig ausgewertet vorliegen. Hier endeten rund 85 Prozent der untersuchten Verfahren mit dem Verlust der Wohnung durch ein Räumungsurteil, Eigenbedarf oder eine vergleichbare Entscheidung zugunsten der Vermieter*innen. Zugleich zeigte sich eine deutliche Asymmetrie bei der anwaltlichen Vertretung: Während die Vermieter*innenseite in etwa 90 Prozent der Fälle anwaltlich vertreten war, waren es bei den beklagten Mieter*innen nur rund 30 Prozent. Die Mehrheit der Mieter*innen stand somit ohne professionelle rechtliche Unterstützung vor Gericht. Die Klassenfrage erscheint damit als Frage rechtlicher Handlungsfähigkeit.

Die Amtsgerichtsstandorte, die ich untersucht habe, befanden sich überwiegend in Städten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Die Konflikte konzentrierten sich auffällig auf bestimmte Stadtteile: Quartiere mit hohen Armutsquoten, einem überdurchschnittlichen Anteil migrantischer Haushalte und starkem Verdrängungsdruck. Gerade dort, wo der Bedarf an rechtlicher Unterstützung besonders hoch ist, scheint sie häufig am schwersten zugänglich zu sein. Diese Beobachtung verweist auf eine rechtsgeografische Problematik: Anwält*innen, Beratungsstellen, Mieter*innenvereine und Unterstützungsnetzwerke sind ungleich verteilt. Manche Stadtteile verfügen über eine vergleichsweise dichte Infrastruktur rechtlicher Unterstützung. Andere sind durch Unterversorgung geprägt. Dies führt zu einer Dynamik, die besonders diejenigen bevorteilt, die monetär gut aufgestellt sind.

Ein weiteres Beispiel hierfür ist jemand, den ich hier Martin nenne, ein gut gekleideter Geschäftsmann, den ich während meiner Feldforschung kennenlernte. Obwohl sein Einkommen deutlich über dem vieler anderer Verfahrensbeteiligter lag, kämpfte auch er gegen eine erhebliche Mieterhöhung. Anders als viele andere Betroffene verfügte Martin jedoch über die Ressourcen, anwaltliche Unterstützung frühzeitig zu organisieren, Gutachten einzuholen und unterschiedliche Strategien gegeneinander abzuwägen. Sein Fall verdeutlicht, dass die Rechtslage allein wenig über die Chancen eines Verfahrens aussagt. Entscheidend ist vielmehr, welche Ressourcen Menschen mobilisieren können, um ihre Rechte durchzusetzen.

Die Wohnungsfrage und die Rechtsfrage lassen sich deshalb nicht voneinander trennen. Wer in einem von Verdrängung betroffenen Quartier lebt, trägt nicht nur ein erhöhtes Risiko, seine Wohnung zu verlieren. Häufig sinken zugleich die Chancen, sich wirksam gegen diesen Verlust zur Wehr zu setzen. Vielmehr entstehen in und durch diese Verfahren im Bereich des Mietrechts Geografien rechtlicher Erreichbarkeit und Geografien rechtlicher Abwesenheit, die sich wiederum auch in der Frage widerspiegeln, wer in einem Stadtteil verbleiben darf und wer gehen muss.

Geografien rechtlicher Erreichbarkeit bezeichnen dabei jene sozialräumlichen Konstellationen, in denen anwaltliche Unterstützung, Beratungsstellen, Mieter*innenvereine und informelle Netzwerke vorhanden und tatsächlich zugänglich sind. Hier können Mieter*innen ihre Rechte mobilisieren, Fristen einhalten und strategische Unterstützung erhalten. Recht wird zu einer verfügbaren Ressource, die den Verbleib im Quartier zumindest wahrscheinlicher macht. Geografien rechtlicher Abwesenheit entstehen dagegen dort, wo diese Infrastrukturen fehlen, überlastet oder nur schwer erreichbar sind. Die Suche nach anwaltlicher Vertretung bleibt erfolglos, Beratung erfolgt verspätet oder gar nicht, und rechtliche Möglichkeiten werden nicht ausgeschöpft. So verstärken sich räumliche Marginalisierung, soziale Prekarität und eingeschränkter Zugang zum Recht gegenseitig. Die Fähigkeit, Recht zu mobilisieren, wird selbst Teil urbaner Ungleichheitsverhältnisse und entscheidet mit darüber, wer bleiben kann und wer verdrängt wird.

Die geschilderten Entwicklungen sind nicht das Ergebnis individueller Fehlentscheidungen einzelner Anwält*innen oder Richter*innen. Vielmehr handelt es sich um institutionelle Prozesse. Sie hängen auch mit der Struktur des Mietrechts selbst zusammen. Mietschulden erscheinen rechtlich zunächst als Vertragsverletzung: Die Nichtzahlung der Miete wird als Verstoß gegen vertragliche Pflichten behandelt und deshalb im Zivilrecht verhandelt. Sozialrechtliche Erwägungen können zwar berücksichtigt werden, bleiben jedoch meist nachgeordnet gegenüber der Frage, ob eine vertragliche Pflicht verletzt wurde. Die sozialen Ursachen von Zahlungsrückständen treten aus formal-strukturellen Erwägungen zwangsläufig in den Hintergrund. Diese rechtliche Rahmung prägt auch die anwaltliche Praxis. Wenn der Konflikt primär als zivilrechtlicher Vertragsstreit erscheint, orientiert sich anwaltliches Handeln an den professionellen Anforderungen der Interessenvertretung im Einzelfall. Hier entsteht die Verbindung zu den berufsrechtlichen Regelungen der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) und der Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), die Anwält*innen einerseits zur unabhängigen Vertretung ihrer Mandant*innen verpflichten, andererseits aber wenig Anreize bieten, soziale Problemlagen jenseits des konkreten Mandats zum Gegenstand ihrer Tätigkeit zu machen.

Zwar verpflichtet § 49a BRAO Anwält*innen grundsätzlich zur Übernahme von Beratungshilfe. Gleichzeitig ermöglicht § 16a BORA Ausnahmen, etwa bei Überlastung. Für Prozesskostenhilfe existiert ohnehin keine Verpflichtung zur Mandatsübernahme. Hinzu kommen die Folgen der Reform der Beratungs- und Prozesskostenhilfe aus dem Jahr 2014, die unter dem Vorzeichen fiskalischer Einsparungen stand. Die Berichte von Betroffenen, Beratungsstellen und einzelnen Jurist*innen deuten darauf hin, dass die Hürden für Parteien mit geringem Einkommen seither weiter gestiegen sind. Beschwerden über verweigerte Beratungshilfe oder mangelnde anwaltliche Unterstützung werden häufig individualisiert. Strukturelle Probleme erscheinen als Einzelfälle. Erfahrungen von Betroffenen werden psychologisiert oder auf individuelle Besonderheiten zurückgeführt. Die institutionellen Ursachen geraten aus dem Blick. Gerade hierin liegt eine besondere Form zeitgenössischer Klassenjustiz: Richter*innen oder Anwält*innen verhandeln nicht bewusst gegen arme Menschen. Aber institutionelle Arrangements führen dazu, dass formale Rechtsgleichheit und tatsächliche Rechtsdurchsetzung immer weiter auseinanderdriften.

Diese Beobachtung knüpft an die Diagnose an, die Ronen Steinke in seinem Buch «Vor dem Gesetz sind nicht alle gleich. Die neue Klassenjustiz» bereits für das deutsche Strafrecht formuliert hat. Er argumentiert, dass der Rechtsstaat sein zentrales Versprechen – die Gleichheit aller vor dem Gesetz – zunehmend unerfüllt lässt. Dabei geht es ihm weniger um einzelne Fehlurteile als um systematische Unterschiede in der Art und Weise, wie soziale Ungleichheiten in rechtliche Verfahren übersetzt werden. Während wirtschaftlich privilegierte Akteur*innen häufig über die Ressourcen verfügen, um Verfahren strategisch zu gestalten, anwaltliche Expertise einzukaufen oder Konflikte außergerichtlich zu lösen, sind ökonomisch benachteiligte Menschen den Routinen des Justizsystems weit unmittelbarer ausgesetzt.

Die Parallelen zum Mietrecht sind auffällig. Auch hier zeigt sich, dass die Rechtslage allein wenig über die tatsächlichen Erfolgschancen aussagt. Entscheidend ist vielmehr, ob Menschen über die Ressourcen verfügen, ihre Rechte wirksam zu mobilisieren. Die von Steinke beschriebene Spannung zwischen dem normativen Versprechen rechtlicher Gleichheit und den materiellen Bedingungen, um sie einzulösen, wird in mietrechtlichen Konflikten besonders sichtbar. Denn hier entscheidet sich die Frage nach sozialer Teilhabe nicht nur an Geldstrafen oder Freiheitsentzug, sondern am Verlust oder Erhalt der eigenen Wohnung.

Laut Steinke wirkt die Justiz in Zeiten wachsender sozialer Ungleichheit nicht automatisch korrigierend, sondern kann bestehende Unterschiede unter Umständen sogar verstärken. Die ethnografischen Beobachtungen aus Räumungsverfahren legen eine ähnliche Dynamik auch im Mietrecht nahe. Nicht weil Gerichte bewusst gegen einkommensarme Mieter*innen entscheiden würden, sondern weil die Voraussetzungen für erfolgreiche Rechtsmobilisierung sozial ungleich verteilt sind. Das Ergebnis ist eine Form rechtlicher Ungleichheit, die sich hinter dem formalen Gleichheitsversprechen des Rechtsstaats verbirgt.

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