Mietenwahnsinn in Berlin | Leerstand in Neukölln: Sanktionen drohen, ins Leere zu laufen

Gegen die Eigentümergesellschaft eines Gebäudes in der Donaustraße im Neuköllner Kiez Rixdorf wurden hohe Bußgelder verhängt, die aber nicht eingetrieben werden können. Foto: dpa/Paul Zinken 122.000 Euro Bußgeld wegen Verletzung der Mitwirkungspflicht, erlassen von der Investitionsbank Berlin (IBB). Dazu kommen Sanktionen des Bezirksamts Neukölln in Höhe von insgesamt fast 600.000 Euro wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot. Zumindest theoretisch zeigt die Berliner Verwaltung harte Hand im Fall einer Eigentümergesellschaft eines Gebäudes im Bezirk Neukölln. Aber die Strafen könnten ins Leere laufen, denn die Gesellschaft befindet sich in einem vorläufigen Insolvenzverfahren.

Das Gebäude in der Donaustraße 68 bis 70b im Neuköllner Kiez Rixdorf sorgte Anfang 2026 zuletzt für Schlagzeilen: 36 von 40 Wohnungen standen damals leer. Das 1985 gebaute Haus, das direkt neben einem idyllischen Nachbarschaftsgarten liegt, wurde 2015 vom Immobilienentwickler Ziegert gekauft und dann bis 2021 saniert. Die Wohnungen wurden dann entsprechend dem Ziegert-Geschäftsmodell als teure Eigentumswohnungen verkauft. Allerdings gelten die Wohnungen eigentlich bis Ende 2027 als Sozialwohnungen. Das heißt, es gibt eine Belegungsbindung für sie und nur Mieter*innen mit einem Wohnberechtigungsschein dürfen einziehen. Ziegert hatte Recherchen des »Tagesspiegels« aus Oktober 2024 zufolge in Kaufverträgen festgehalten, eventuelle Sanktionen zu übernehmen. Denn wenn in eine Sozialwohnung eine nicht WBS-berechtigte Person einzieht, können Strafzahlungen folgen.

Und wie sieht es jetzt aus? Das wissen weder die IBB noch das zuständige Wohnungsamt Neukölln. Beiden Institutionen liege zuletzt der Vermietungsstand aus Juli 2025 vor, wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine schriftliche Anfrage der mittlerweile aus dem Abgeordnetenhaus ausgeschiedenen Grünen-Abgeordneten Katrin Schmidberger mitteilt. Demnach standen damals 34 der 40 Wohneinheiten leer. Zwei Wohneinheiten waren vermietet. Immerhin: Diese beiden Wohnungen wurden entsprechend der Belegungsbindung vermietet.

Die IBB verhängte das Bußgeld wegen der Verletzung der Mitwirkungspflicht des Eigentümers. Der erste Bußgeldbescheid wurde im Juni 2025 erlassen. Damals forderte die IBB insgesamt noch rund 473.000 Euro. Nach gerichtlicher Überprüfung durch mehrere Instanzen schrumpfte der Betrag auf die genannten 122.000 Euro. Rechtskräftig wurde dieser Bußgeldbeschluss erst am 3. September 2026. Die Geldleistungsbescheide des Bezirks Neukölln, mit denen nun insgesamt rund 600.000 Euro gefordert werden, wurden im Februar 2026 erlassen und sind noch nicht rechtskräftig, da Widerspruchsverfahren laufen. Dazu kommen laufend fast 33.000 Euro pro Monat.

Die langsam mahlenden Mühlen von Verwaltung und Justiz führen jetzt dazu, dass die Bußgelder nicht eingetrieben werden können. Die Ziegert Group stellte schon im März 2025 einen Insolvenzantrag. Und für den aktuellen Eigentümer des Gebäudes in der Donaustraße, der in der veröffentlichten Senatsantwort »aus datenschutzrechtlichen Gründen« nur »H. GmbH & Co« genannt wird, wurde im April 2026 ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt. Deswegen bestünden gegenwärtig keine Möglichkeiten zur Vollstreckung des mittlerweile rechtskräftigen Bußgeldbeschlusses, so die Stadtentwicklungsverwaltung. Vorher waren der Verwaltung die Hände gebunden: »Eine Vollstreckung aus einem Bußgeldbescheid setzt dessen Rechtskraft voraus. Diese wurde durch die fortlaufende Einlegung von Rechtsmitteln jeweils verhindert.«

Ist ein Insolvenzverfahren ein Mittel, um Sanktionen zu umgehen? Die Stadtentwicklungsverwaltung teilt mit, dass es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass die Insolvenz einer Objektgesellschaft gezielt als Instrument eingesetzt worden sei. »Grundsätzlich kann eine Insolvenz jedoch die tatsächliche Durchsetzbarkeit von Geldforderungen, Bußgeldern und Geldleistungen erheblich erschweren, da entsprechende Ansprüche im Insolvenzverfahren regelmäßig nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden können.« Gut möglich also, dass im Fall der Donaustraße 68 bis 70b am Ende niemand für die Verstöße bezahlen muss.

Unberührt davon bleibt, dass das Insolvenzverfahren keinen Einfluss auf den Charakter der Wohnungen als Sozialwohnungen hat, auch dann nicht, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. »Die bis zum 31. Dezember 2027 bestehenden Mietpreis- und Belegungsbindungen bleiben auch im Fall einer Verwertung aus der Insolvenzmasse grundsätzlich bestehen«, so die Stadtentwicklungsverwaltung. Ab dann gelten nur noch die üblichen Regeln für Mietverhältnisse.

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