Mietenwahnsinn | GMRE-Erbe: Heimstaden scheitert mit Mieterhöhung in Berlin

Ein Transparent mit der Aufschrift »Heimstaden stoppen – Kiezleben retten« hängt an der Fassade eines Hauses unweit des Wildenbruchplatzes in Neukölln. Foto: dpa/Paul Zinken »Warum braucht es eine Info-Kampagne von uns, damit wir Mieter*innen von Heimstaden nicht abgezockt werden?« Diese rhetorische Frage stellt eine Sprecherin von »Stop Heimstaden« gegenüber »nd«. In der Initiative haben sich Mieter*innen beim Immobilienkonzern Heimstaden zusammengeschlossen. Mit rund 20.000 Wohnungen in seinem Eigentum ist Heimstaden einer der größten Immobilienkonzerne Berlins.

Was »Stop Heimstaden« aktuell besonders aufstößt, sind allerdings Mietverträge, die Heimstaden gar nicht selbst geschlossen hat. 2020 übernahm das Unternehmen 130 Häuser mit rund 3900 Wohnungen von der Immobiliengesellschaft GMRE und damit zahlreiche Mietverträge mit speziellen Indexklauseln.

In diesen heißt es, dass nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung der Vermieter berechtigt sei, die Miete entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zur Indexmiete anzupassen. In einem Staffelmietvertrag werden für einen bestimmten Zeitraum automatische Mieterhöhungen vereinbart. Ein Indexmietvertrag richtet sich nach den Lebenshaltungskosten. Die Miete wird dann entsprechend der Inflation angepasst.

»Warum braucht es eine Info-Kampagne von uns, damit wir Mieter*innen von Heimstaden nicht abgezockt werden?«

Was das bedeutet, kann man anhand eines Urteils des Amtsgerichts Wedding sehen, das »nd« vorliegt. In diesem Fall hatte Heimstaden beabsichtigt, für einen Haushalt mit einem Mietvertrag von 2011 die Kaltmiete, die seit 2017 rund 703 Euro betrug, Ende 2024 um 187 Euro zu erhöhen – eine Steigerung um mehr als 25 Prozent. Die Mieter*innen setzten sich gegen die Erhöhung zur Wehr, erst außergerichtlich, dann mit Hilfe der Justiz. Und die gab den Mieter*innen recht. Seit Anfang September 2026 ist das erwähnte Urteil rechtskräftig.

Die Klausel, die laut Vertrag eine Mietanpassung ermöglicht, sei unwirksam, erklärt das Gericht in seiner Urteilsbegründung. Denn diese erlaube es nur dem Vermieter, eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Um rechtlich wirksam zu sein, hätte die Klausel auch dem Mieter diese Möglichkeit geben müssen – etwa wenn der Index fallen sollte und damit eine Senkung der Miete möglich wäre. Die Mieter*innen in diesem Fall müssen also keine so drastische Mieterhöhung fürchten und bekommen die nach der Erhöhung zu viel gezahlte Miete zurückerstattet.

Heimstaden-Sprecher Michael Lippitsch erklärt auf nd-Anfrage, dass aus Sicht von Heimstaden die Mieter*innen durchaus eine Mietanpassung hätten fordern können, wenn der Index gesunken wäre. Man nehme das Urteil zur Kenntnis, könne aber keine Aussage darüber treffen, ob man daraus Schlüsse für andere Mietverhältnisse ableite.

Laut »Stop Heimstaden« ist das nicht der erste Fall, in dem eine mit einer alten GMRE-Klausel begründete Mieterhöhung an Berliner Gerichten scheitert. Wenn man alle der Initiative bekannten Fälle addiere, sei schon ein fünfstelliger Betrag an überzahlten Mieten zurückerstattet worden, so »Stop Heimstaden«. »Mehrere Mieter*innen stehen dazu noch in den Startlöchern und wollen sich jetzt ebenfalls gegen die Indexklausel in ihrem alten GMRE-Vertrag wehren.«

»Das Thema ist nicht neu und betrifft nur einen Bruchteil unserer Objekte.«

Wie viele Verträge es insgesamt mit der fraglichen Klausel gibt, ist aber unklar. »Stop Heimstaden« will die Mieter*innen, die von der Klausel betroffen sein könnten, sensibilisieren und hat schon im April in allen ehemaligen GMRE-Häusern Flyer verteilt. Die Initiative fordert alle Mieter*innen auf zu überprüfen, ob es eine entsprechende Klausel im Vertrag gebe. Man solle sich das Geld zurückholen.

»Das Thema ist nicht neu und betrifft nur einen Bruchteil unserer Objekte«, so Heimstaden-Sprecher Lippitsch. Man habe schon vor geraumer Zeit Verträge speziell auf Indexklauseln überprüft und dabei in wenigen Fällen unzulässige Passagen identifiziert. Heimstaden habe daraufhin notwendige Korrekturen vorgenommen. »Generell gilt: Erkennen wir in Verträgen, die von Voreigentümern geschlossen wurden, unwirksame Passagen oder andere Mängel, so hat Heimstaden das größte Interesse daran, diese zu heilen und Rechtssicherheit für beide Seiten herzustellen.«

Für »Stop Heimstaden« stellen sich grundlegende Fragen: »Warum ist es alleinige Aufgabe von uns Mieter*innen, auf die Einhaltung der Gesetze zu achten und zu dringen?«, fragt die Initiative. Eine Lösung für das Problem hat »Stop Heimstaden« auch: »Wir fordern die Politik auf, Indexmieten zu verbieten und die Umschreibung von Indexmietverträgen in reguläre Mietverträge gesetzlich vorzuschreiben!« Denn die Mieten seien sowieso schon zu hoch, und Indexmieten seien ein »massiver Mietpreistreiber«.

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