Die Immobilienpreise fallen und wir haben das Problem der restriktiven Zoneneinteilung nicht gelöst

Haus zu verkaufen, Morgantown, Indiana. Foto: Jeffrey St. Clair.

Ich habe mir zufällig den Case-Shiller-Hauspreisindex angesehen und bin auf etwas gestoßen, das anscheinend sehr wenig Beachtung findet. Es fällt.

Das ist bemerkenswert, denn es scheint, dass die Leute, die über die Notwendigkeit einer Zonenreform schreien, es nicht bemerkt haben. Wie sich die Leser vielleicht erinnern, hatte ich vor ein paar Wochen ein wenig Spaß mit dem Kolumnisten der New York Times, Binyamin Appelbaum (der im Allgemeinen sehr aufschlussreich ist), weil er glaubte, das Geheimnis zur Lösung des Wohnungsproblems gefunden zu haben.

Abhilfe schaffte man in Vancouver, British Columbia, wo ein indigener Stamm eine Siedlung gewonnen hatte, die ihm die Kontrolle über ein Stück Land in der Stadt verschaffte. Gemäß den Bedingungen der Siedlung würde der Stamm in der Lage sein, auf dem Grundstück zu bauen, was er wollte, und wäre keinen Bebauungsbeschränkungen unterworfen. Appelbaum empfand diese gute Nachricht als eine gute Nachricht, da dort der Bau mehrerer Hochhäuser mit Eigentumswohnungen genehmigt wurde.

Wie ich in meinem Artikel dargelegt habe, scheint das Bauen in Vancouver nicht übermäßig durch Bebauungsbeschränkungen eingeschränkt worden zu sein.

„Das Problem ist, dass nicht klar ist, wie dringend die Stadt derzeit mehr Wohnraum braucht. Die Stadt erwägt tatsächlich ein Programm zum Aufkauf leerstehender Eigentumswohnungen, um deren Preis zu stützen. Die Stadt sieht ihr Problem offenbar in zu viel Wohnraum, nicht in zu wenig. Im letzten Jahr sind die Immobilienpreise in Vancouver um 5,7 Prozent gesunken, etwas schneller als der durchschnittliche Rückgang von 4,3 Prozent in ganz Kanada. Vielleicht glaubt Appelbaum, dass die Preise schneller fallen sollten, aber sie gehen eindeutig in die richtige Richtung für Leute, die auch an die Wohnkosten denken viel.“

Vancouver war in den letzten dreieinhalb Jahrzehnten tatsächlich sehr erfolgreich darin, eine schnell wachsende Bevölkerung aufzunehmen. Die Bevölkerung der Stadt selbst wuchs zwischen 1991 und 2021 um mehr als 40 %. Das Ballungsgebiet wuchs um mehr als 60 %. Vancouver hat ein Problem: Es ist ein unglaublich begehrenswerter Ort zum Leben. Und es besteht wahrscheinlich das Problem, dass mehr Wohnungen gebaut werden müssen, um Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen unterzubringen.

Wie auch immer, es scheint, dass die Leute, die generell über Baubeschränkungen schreien, offensichtlich die Tatsache übersehen haben, dass die Immobilienpreise jetzt im ganzen Land fallen. Inflationsbereinigt ist der Case-Shiller-Hauspreisindex von Januar 2025 bis April 2026 um 3,5 % gesunken.

Sie haben noch einiges vor sich, um den pandemiebedingten Anstieg von 2020 bis 2022 aufzuholen. Sie müssten real um weitere 15 % sinken, was bei dem derzeitigen Rückgangstempo etwa fünf Jahre dauern würde. Das Niveau von 2020 war wohl bereits zu hoch, da der Einbruch im Baugewerbe nach dem Platzen der Immobilienblase dazu geführt hatte, dass die Immobilienpreise deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt lagen.

Vielleicht wäre der Preis von 2015 besser, da damals noch viele Leute schrien, dass die Preise zu niedrig seien. Dafür wäre ein Preisrückgang vom aktuellen Niveau um etwas weniger als 30 % erforderlich, was bei dem jüngsten Rückgangstempo in etwa zehn Jahren erreicht werden könnte.

Dies könnte als zu lang angesehen werden, um den Wohnungsmarkt wieder bezahlbar zu machen. Ich möchte hierzu zwei Punkte ansprechen. Erstens bauen wir derzeit rund 1,4 Millionen Wohneinheiten pro Jahr. Wir hatten Ende 2021 und Anfang 2022 mit einer jährlichen Rate von 1,7 Millionen Einheiten gebaut. Die Zoneneinteilung wurde im Jahr 2022 nicht plötzlich restriktiver; Die große Veränderung bestand darin, dass die Fed die Zinsen erhöhte. Hätten wir den Wohnungsbau in diesem Tempo fortgesetzt, hätten wir heute weitere 1,2 Millionen Wohneinheiten und die Immobilienpreise wären wahrscheinlich deutlich niedriger.

Der andere Punkt ist, dass wir uns vielleicht fragen sollten, wie schnell ein Rückgang der Immobilienpreise wünschenswert wäre. In diesem Zusammenhang hilft die Inflation, da ein großer Teil des realen Preisrückgangs ohne Preisrückgang bewältigt werden kann. Aber nehmen wir an, wir hätten eine Situation mit geringer oder keiner Inflation und einem nominalen Preisrückgang von 4–5 % pro Jahr.

Das würde uns schnell mehr bezahlbaren Wohnraum verschaffen, aber ich bin mir nicht sicher, ob viele Menschen mit dieser Geschichte zufrieden wären. Dies wird oft als generationsübergreifendes Problem angesehen, da Babyboomer und andere alte Hasen darüber verärgert sind, dass der Wert ihres Hauses sinkt. Das ist zweifellos richtig, aber ein erheblicher Teil der jüngeren Menschen ist auch Hausbesitzer.

Aktuellen Daten zufolge besitzen 37 Prozent der Haushalte unter 35 Jahren bereits ein Eigenheim. Die meisten dieser Hausbesitzer dürften über relativ wenig Eigenkapital in ihren Häusern verfügen. Wenn die Preise drei bis vier Jahre lang jährlich um 4 bis 5 Prozent fallen, werden viele dieser jungen Hausbesitzer einen Großteil oder ihr gesamtes Eigenkapital vernichten. Ich bin mir nicht sicher, ob ein 35-jähriger Hausbesitzer, der sich jetzt unter Wasser befindet, mit der Politik, die ihn dorthin gebracht hat, sehr zufrieden sein wird.

Dies ist jedoch kein Argument dafür, dass wir keine niedrigeren Immobilienpreise wollen sollten. Aber es ist ein Argument dafür, dass es vielleicht am besten ist, nicht alles auf einmal zu erreichen.

Wir müssen über Hausratversicherungen und die globale Erwärmung sprechen

Vor ein paar Wochen bin ich auf eine Tatsache gestoßen, die ich wahrscheinlich schon einmal gewusst, aber längst vergessen hatte; Die Hausratversicherung ist nicht im Verbraucherpreisindex enthalten. Das ist eine große Sache, denn die Hausratversicherung stellt einen großen Kostenfaktor dar und auch, weil der Preis rapide gestiegen ist. Die Kosten einer durchschnittlichen Police sind im letzten Jahrzehnt um 110 % gestiegen. Wenn sie im gleichen Tempo wie die Inflation gestiegen wäre, würde eine durchschnittliche Versicherungspolice heute etwa 1.000 US-Dollar weniger kosten.

Das macht einen großen Unterschied in der Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Die Zahlung einer zusätzlichen Versicherungssumme von 1.000 US-Dollar pro Jahr entspricht der Zinszahlung für eine Hypothek in Höhe von 15.000 US-Dollar bei einem Zinssatz von 6,5 Prozent. Das sind etwas weniger als 4,0 % des durchschnittlichen Hauspreises. Wenn wir mit den Fingern schnipsen und die Immobilienpreise um 4,0 % senken könnten, wäre das ein ziemlich gutes Tageswerk.

Einer der Hauptgründe dafür, dass die Preise für Hausratversicherungen rasant gestiegen sind, liegt darin, dass die globale Erwärmung viele Gebiete einem viel größeren Risiko von Waldbränden ausgesetzt hat und die zunehmende Intensität von Stürmen und Hurrikanen zu größeren Schäden durch Wind und Überschwemmungen geführt hat. Tatsächlich unterschätzt der gemeldete Anstieg der Versicherungskosten wahrscheinlich den tatsächlichen Anstieg, da Hausbesitzer in Gebieten mit besonders hohem Risiko möglicherweise ohne Versicherung auskommen. Dadurch würden einige der größten impliziten Preiserhöhungen aus der Stichprobe entfernt.

Dies wirkt sich auch ganz unmittelbar auf die Verfügbarkeit von Wohnraum aus. Wenn Gebiete verlassen werden, weil die Gefahr von Waldbränden zu groß ist, wie es in Teilen Kaliforniens der Fall ist, oder weil die Gefahr von Hurrikanen und Überschwemmungen zu groß ist, wie es in Teilen Floridas und anderswo im Süden der Fall ist, bedeutet das, dass es weniger Wohnraum gibt. Aber würde man diese Problematik ansprechen, würde die Industrie für fossile Brennstoffe zum Feind werden und nicht nur ein Haufen launischer NIMBYs.

_Dies erschien zuerst auf Dean Bakers Blog „Beat the Press“._

_Dekan Bakerist leitender Ökonom am Center for Economic and Policy Research in Washington, DC._